Dans de nombreuses PME belges, le dirigeant est propriétaire du bien occupé par sa société. Demander un loyer à l’entreprise peut devenir un excellent levier d’optimisation fiscale – pour autant que la convention soit parfaitement calibrée.
1. Pourquoi transformer une partie de votre rémunération en loyer ?
| Avantage | Impact société | Impact privé |
|---|---|---|
| Revenus faiblement taxés | 100 % déductible à l’ISoc | Revenu immobilier imposé à l’IPP sur la base du RC revalorisé ; aucune cotisation sociale |
| Sortie progressive de liquidités | Réduit le bénéfice imposable | Transfert de trésorerie vers votre patrimoine privé |
| Flexibilité | Optimisation | Loyer modulable chaque année dans les limites légales |
Bon à savoir
Près d’un dirigeant sur trois n’exploite pas ce mécanisme alors qu’il permet souvent d’économiser plusieurs milliers d’euros à rémunération nette identique.
2. Cadre fiscal général
- Pour la société : le loyer est une charge professionnelle s’il correspond à l’usage réel des locaux.
- Pour le dirigeant : le loyer perçu est un revenu immobilier taxable à l’IPP.
Dès que le montant dépasse un certain plafond, l’excédent est requalifié en rémunération (art. 32 CIR 92) : plus de déduction intégrale, cotisations sociales et taux progressif.
3. Calculer le loyer « fiscalement sûr » en 2025
3.1 Prorata de surface professionnelle
Si le bâtiment est utilisé partiellement par la société (ex. : bureau au rez-de-chaussée, habitation au 1ᵉʳ), il faut d’abord ramener le RC non indexé à la seule partie professionnelle
RC professionnel = RC total non indexé × (surface professionnelle / surface totale)
3.2 Formule légale mise à jour
Plafond annuel = RC professionnel × 5 ÷ 3 × coefficient de revalorisation
- RC pro : le revenu cadastral non indexé après prorata.
- 5/3 : multiplicateur fixe.
- Coefficient 2025 : 5,62
Attention à ne pas confondre :
Coefficient de revalorisation (5,62) pour le plafond art. 32.
Coefficient d’indexation (2,2446) pour la taxation IPP du loyer théorique.
3.3 Exemple chiffré 2025
| Élément | Valeur |
|---|---|
| RC total non indexé | 2 500 € |
| Surface pro | 40 m² |
| Surface totale | 100 m² |
| RC pro | 2 500 × 40 / 100 = 1 000 € |
| Plafond | 1 000 × 5/3 × 5,62 = 9 367 € |
Tant que votre loyer annuel ne dépasse pas 9 367 €, il reste entièrement déductible et taxable comme revenu immobilier.
4. Bail « nu » vs. bail meublé : booster supplémentaire
Scinder le loyer en deux composantes :
| Composante | Régime fiscal | Taux effectif |
|---|---|---|
| Immobilière (locaux) | Plafond art. 32 + RC pro | Variable |
| Mobilière (mobilier, IT, électroménager) | Revenu mobilier, précompte 30 % après abattement 50 % | ≈ 15 % |
Exemple
Loyer global annuel : 12 000 €
- 60 % local nu : 7 200 € → plafonné à 9 367 € dans l’exemple (OK)
- 40 % mobilier : 4 800 € → base imposable : 2 400 € → impôt : 720 € (≈ 15 %).
Conditions : inventaire détaillé, mention dans le bail, mobilier réellement mis à disposition.
5. Checklist « zéro requalification »
- Bail écrit, enregistré (4 mois).
- Justification locative : rapport d’expert et preuves de marché.
- Prorata pro/privé : plans, photos.
- Indexation annuelle : suivant le bail.
6. Conclusion
Louer votre bureau (nu ou meublé) à votre société reste une stratégie intéréssante pour :
- réduire l’ISoc,
- augmenter votre revenu net privé,
- sans charges sociales,
à condition de respecter scrupuleusement :
- la formule RC pro × 5/3 × 5,62.
- un prorata réaliste de surface.
- un bail et un dossier impeccables.
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