investir dans l’immobilier peut sembler simple : acheter, louer, puis encaisser les loyers. Cependant, ce schéma, géré à titre privé, est de moins en moins avantageux fiscalement. Pire, le fisc peut qualifier cette activité de « professionnelle » et imposer les revenus jusqu’à 50 % en impôt des personnes physiques (IPP). D’où l’intérêt stratégique de passer par une société immobilière.
1. Plus de déduction des intérêts à l’IPP
Depuis 2026 (revenus 2025), les intérêts des crédits hypothécaires consacrés à un bien locatif ne sont plus déductibles à titre privé.
Ainsi, opter pour une détention privée des loyers revient à perdre ce levier fiscal précieux. En revanche, en société, ces intérêts restent pleinement déductibles au titre de frais professionnels.
2. Attention à la requalification fiscale
Le fisc surveille les bailleurs privés. S’il estime que vos loyers traduisent une activité professionnelle, il peut requalifier vos revenus, autrement dit les imposer comme un revenu pro :
- Éligibles à l’impôt progressif jusqu’à 50 %,
- Impactés par des cotisations sociales,
- Contrôles renforcés s’il y a gestion active comme une entreprise.
Pour éviter cette requalification, la société est la réponse la plus fiable.
3. Loyers en société = autofinancement
Logés en société, les loyers tombent dans l’actif de la structure. Ils sont soumis à l’impôt des sociétés (ISoc) à 25 % (ou 20 % sur la première tranche). Mais, grâce :
- aux amortissements du bâti,
- aux intérêts d’emprunt,
- aux frais et charges réels (travaux, assurances, honoraires),
la société peut annuler quasiment tout bénéfice imposable. Résultat : la société s’autofinance et vos parts sociales croissent ; vous ne retirez aucun revenu taxable personnellement, mais vous accumulez du capital invisible sur votre bilan.
4. Transmission et planification facilitées
Transférer un bien via donation ou succession est lourd : droits d’enregistrement, notaire, indivision.
Transmettre des parts sociales ? Beaucoup plus simple, flexible et coûteux de manière réduite :
- Don de 3 % sur parts (Wallonie/Bruxelles),
- Possibilité de donner la nue-propriété tout en conservant l’usufruit,
- Statuts ajustables (préemption, agrément, pacte d’associés).
Les 4 piliers de la société immobilière
Pourquoi les investisseurs passent-ils tous en société après 2 ou 3 biens ? Voici les raisons concrètes.
1. Cadre professionnel sécurisé
Séparez vos risques privés et locatifs. Seuls les actifs de la société sont exposés, votre patrimoine personnel reste protégé.
2. Fiscalité prévisible
Revenus taxés à l'ISoc (20–25 %) : amortissements, intérêts, frais réels... Pratiquement tout est déductible. Le bénéfice imposable s'annule la plupart du temps.
3. Zéro requalification fiscale
Même avec plusieurs biens, évitez la taxation à l'IPP comme “revenu pro”. La société, c'est la tranquillité administrative et fiscale.
4. Transmission intelligente
Vous donnez des parts (3 % de droits), pas un immeuble. Statuts sur mesure : indivision évitée, usufruit/nue-propriété facilitée, pactes familiaux possibles.
Exemple : comment le capital s’autofinance en société
- Loyer annuel : 18 000 €
- Intérêts + frais : 14 000 €
- Amortissement : 4 000 €
- Résultat imposable : 0 €
Le prêt se rembourse, le patrimoine net progresse sans taxation sur le flux. À terme, seule la valeur de vos parts sociales croît… et peut être transmise à coût réduit.
En synthèse : société immobilière VS nom propre
| En nom propre | En société immobilière |
|---|---|
| Loyers taxés jusqu’à 50 % à l’IPP | ISoc : 20–25 % |
| Intérêts et frais non déductibles | Intérêts et frais 100 % déductibles |
| Risques personnels engagés | Risques cantonnés à la société |
| Transmission coûteuse, indivision | Donation de parts à 3 %, statuts sur mesure |
| Risque de requalification fiscale | Cadre sécurisé, reconnu par le fisc |
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